전세 계약 전 꼭 알아야 할 상식! 소액임차인 최우선 변제금 기준

 

1. 소액임차인 해당 범위 (보증금 기준, 이하이면 소액임차인 인정)

• 서울특별시: 1억 6,500만 원 이하
• 과밀억제권역(서울 제외) + 세종·용인·화성·김포시: 1억 4,500만 원 이하
• 광역시(과밀억제권역 제외 지역 등) + 안산·광주·파주·이천·평택시: 8,500만 원 이하
• 그 밖의 지역 (창원·마산 포함 대부분 지방): 7,500만 원 이하

창원(마산) 지역 주택 보증금이 7,500만 원 이하이면 소액임차인 요건 충족 가능합니다.

2. 최우선변제금액 (보증금 중 다른 담보권자보다 최우선 변제받을 최대액)

• 서울특별시: 최대 5,500만 원
• 과밀억제권역(서울 제외) + 세종·용인·화성·김포시: 최대 4,800만 원
• 광역시(과밀억제권역 제외) + 안산·광주·파주·이천·평택시: 최대 2,800만 원
• 그 밖의 지역 ): 최대 2,500만 원

창원(마산) 지역은 보증금 중 최대 2,500만 원까지 근저당권자 등보다 최우선 배당받을 수 있어요.

3. 필수 조건 및 제한 사항

• 최우선변제금 한도: 주택가액(경매·공매 낙찰가)의 1/2를 초과할 수 없음. (예: 낙찰가 4,000만 원 → 최대 2,000만 원만 변제 가능)
• 대항력 반드시 갖춰야 함 (최우선변제 받기 위해):
  • 주택 인도 (실제 점유·거주)
  • 주민등록 (전입신고)
  • 경매개시등기 이전에 위 요건 충족 + 유지
• 확정일자는 최우선변제 자체에는 필수 아님 (하지만 전체 보증금 우선변제 시 유리)
• 경매·공매 시 배당요구 기간 내 법원 신청 필수 → 실제 돈 받음
• 기준 적용 시점: 최선순위 담보물권(근저당 등) 설정일 당시 법령 적용 (소급 적용 가능성 있음)

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